Aparecen las nuevas plataformas de Servicios inmobiliarios a precios baratos, mucha propaganda y publicidad, ¿pero dan los servicios que realmente necesita el cliente?

Son las nuevas proptech, inmobiliarias online que parece que vienen a substituir las agencias inmobiliarias tradicionales con la única aportación de ofrecer un precio más económico en relación a los honorarios profesionales, sin entrar a valorar si los servicios que dan son los adecuados; si precisarán de complemento a la actuación y tarifarlo entonces; o si frente a la complicación que supone la culminación con éxito de la operación de intermediación requerirá de otros asesores que encarecerán la operación.

Son muchas las preguntas y aún más las dudas que se le plantean al sector inmobiliario tradicional, ¿son una amenaza o debemos utilizarlas?

Nos encontramos en un momento en que la recuperación general en el sector inmobiliario parece repuntar poco a poco y siempre que existe una recuperación, el mercado inmobiliario se mueve con un crecimiento de los agentes que operan sin ninguna garantía. Ahora no es diferente la situación, las oportunidades aparecen y con ellas los intermediarios que buscan el éxito rápido sin aportar calidad.

Para garantizar un crecimiento sostenible, el primer indicio a tener en cuenta es el cumplimiento de un sistema legal y ético diferenciador. El segundo es la correcta percepción que debemos tener sobre cómo entender y aplicar de inmediato a la gestión de las agencias inmobiliarias las herramientas que nos ofrece la evolución de la tecnología y dotarlas de la calidad, el conocimiento y la experiencia profesional que tenemos del mercado.

No debemos ver estas nuevas inmobiliarias como una amenaza porque son las que ocuparán un sector del mercado que sólo será el de captación y la busca de compradores; sin más. Lo que verdaderamente seguirá siendo un factor principal es la atención, el asesoramiento, la garantía final y el servicio o acompañamiento posterior que debemos ofrecer a los clientes.

Eso si, desde la transparencia. No nos referimos sólo al hecho de que puedan cubrir un hueco del mercado sobre ese particular, sino que el cliente, sobre todo, es quien debe estar informado de forma completa sobre los servicios que ofrecen y las posibles limitaciones.

La valoración final siempre es la del cliente y éste es el que nos dará la máxima difusión y publicidad a nuestro trabajo.

Así, tenemos la oportunidad de elevar la calidad de nuestros servicios al aceptar la aparición de estas nuevas proptech, adaptando nuevas tecnologías que facilitan nuestra labor para llegar al máximo número de clientes y aplicando el ahorro en el coste del precio final del servicio sin rebajar la calidad, pero valorando de nuevo con una nueva tarificación, tanto de los unos, como de los otros.

La profesión del Agente Inmobiliario trasciende el ámbito comercial. Por ejemplo, la regulación catalana lo contempla como un verdadero asesor en las materias del perímetro de la profesión (aspectos jurídicos, tributarios, etc). Contando con ello, por tanto, todos los servicios que ofrecemos las agencias inmobiliarias, porque también resolvemos esos problemas, son susceptibles de ser tarifados.

El cliente debe ver y conocer con detalle la tarificación completa de nuestros servicios, debe saber valorar todo el trabajo, la dedicación y los costes verdaderos de gestionar una transacción inmobiliaria; solo así la credibilidad del agente y la seguridad del cliente serán efectivas.

Por eso consideramos siempre tan importante la adaptación a las nuevas herramientas, la mejora continua de procesos internos en las agencias, la formación actualizada de normativa y técnicas de gestión, el seguimiento de redes sociales, de plataformas de conocimiento y de intercambio de ideas, y de seguimiento de empresas como inmogesco que están en constante evolución en el desarrollo de webs para inmobiliarias.

• Todo en provecho de la actualización adaptación y mejora de nuestra agencia inmobiliaria.
• Todo en provecho de las garantías y de la responsabilidad que debemos a nuestros clientes.
• Todo en beneficio de la dignidad de esta profesión.
• Todo porque desembocará en nuestro éxito personal y profesional.

Ricard Manzano

Profesor de Inmobiliaria de Campus Superior.

Estas son las cláusulas abusivas que con mayor frecuencia pueden encontrarse en muchos de los préstamos hipotecarios pactados con las entidades financieras y vigentes en la actualidad.

1. Cláusula suelo: consiste en que se señala un límite por debajo del cual los intereses variables no descienden, en perjuicio del prestatario.
2. Cláusula de vencimiento anticipado: existen préstamos hipotecarios que incluyen la posibilidad de resolver el contrato hipotecario y ejecutar con el impago de una sola cláusula. La ley recoge actualmente un mínimo de tres.
3. Cláusula de intereses moratorios: los intereses de demora superiores al 12% se consideran usurarios.
4. Redondeo al alza del interés variable remuneratorio: la legislación prevé que el interés se redondee al intervalo más próximo al octavo de punto, al alza o a la baja.
5. Imposición de tasador y su relación con la tasación a efectos de subasta: el consumidor tiene derecho a elegir libremente el tasador que debe realizar su función en términos de absoluta objetividad.
6. Cláusulas relativas a gastos y comisiones: Los gastos y comisiones sólo pueden aplicarse en relación a gastos y servicios efectivamente producidos o prestados, y nunca sobre gastos o servicios no aceptados o solicitados por el consumidor. Así, la comisión de apertura debe englobar los gastos de estudio, concesión del préstamo, tramitación, etc., sin que sea dable comisiones independientes por cada hecho.
7. Cláusulas relativas a la elección de notario: el consumidor tiene plena libertad para elegir al notario autorizante de la escritura pública de préstamo hipotecario.
8. Comisión por impago: es una comisión que se devenga cuando se produce un impago, y es un concepto que se entiende ya implícito en los intereses moratorios, no procediendo aplicar dos veces el mismo concepto.
9. Asunción de costas y cuantías exigidas por costas procesales: el consumidor no puede asumir anticipadamente el pago de costas y gastos judiciales. Lo dicta el Juez en función al resultado del juicio.
10. Orden de imputación de pagos: el orden en que los pagos se imputen es trascendental, porque si se deja siempre el capital para el final, mientras no se satisfaga siempre devenga intereses. Por ello, si no se ha informado y pactado expresamente, debe anularse.

Todo esto y mucho más lo podrás aprender en el curso de Agente Inmobiliario y Gestión de la Propiedad de Campus Superior de Formación

Ricard Manzano

Profesor de Inmobiliaria de Campus Superior.

Es habitual que en el Convenio Regulador de los Efectos del Divorcio los cónyuges pacten la atribución a uno de ellos del cien por cien de la propiedad de un inmueble, habitualmente la vivienda o la segunda residencia, y que hasta entonces pertenecía en proindiviso a ambos miembros de la pareja, así como la asunción de la totalidad del  préstamo hipotecario que la grava, que hasta entonces asumían ambos en la misma proporción.

Cuando este pacto es aprobado judicialmente, es incorporado a una sentencia judicial que deviene firme, pero que es ejecutable a estos efectos únicamente entre las partes, sin que afecte o altere la relación entre los dos ex cónyuges y la entidad financiera, a la que no puede obligarse a subrogar la parte de hipoteca del miembro que dejó de ser propietario al que ha consolidado la total propiedad.

Únicamente por vía de acuerdo con la entidad financiera será posible materializar el acuerdo alcanzado en la separación o divorcio. En el caso que la entidad financiera no acepte la alteración del préstamo (vía subrogación o novación), únicamente cabrá ejecutar el acuerdo de la sentencia de divorcio relativa a los pagos que debe realizar el cónyuge obligado a ello.

Ricard Manzano

Profesor de Inmobiliaria de Campus Superior.

Recientemente la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de noviembre de 2015 ha declarado usurario un crédito al consumo de tipo revolvente (revolving), es decir, un crédito sin cuotas fijas porque se pueden hacer sucesivas disposiciones, por ejemplo, por estar asociada a una tarjeta de crédito.
El tipo de interés no entra en el campo de las cláusulas abusivas, ya que es un elemento esencial del contrato de préstamo al consistir en los honorarios del servicio, y en condiciones normales se informa de ello al cliente.
La declaración de préstamo usurario y, por tanto, la aplicación de la Ley Azcárate de 1908, no ha sido tanto el interés pactado, que era similar a otros existentes en el mercado, como que el mismo era desproporcionado a las circunstancias del caso sin que la entidad financiera dispusiera de circunstancias justificativas, ya que si bien es cierto que en este tipo de impagos el gran número de impagos justifica un mayor interés, no es menos cierto que una entidad financiera no puede conceder un préstamo de forma irresponsable al concertarlo sin un previo estudio de la capacidad de pago del cliente.
Si bien es cierto que no es aplicable a todos los casos, puede servir para mitigar los efectos de algunos créditos que se conceden en situación de desesperación económica y que provocan la vinculación del prestatario al pago perpétuo de la deuda.

Ricard Manzano

Profesor de Inmobiliaria de Campus Superior.